某池袋（要町）のモデルルームに行ってきました

この物件はたまたま要町を訪れたさいに建築計画の看板から知った感じです。

こういう系の物件は集客力があります。駅近じゃないとうろうろしててたまたま現地にたどり着く、なんてのは困難ですから。（似たような体験としてプレミスト王子神谷があります）

個人的に好印象だったのが、墓地ですね。

私が所有？している物件で一番坪単価が高いのが、祖父が眠る外苑前駅徒歩一分に位置する梅窓院のお墓なのですが、毎回祖父の墓参りをする度に隣接するマンションが目に入るわけです。なかなか静かで住環境が良さそうだな、と。

それに似た雰囲気を感じました。つまり、この物件の最大のウリは、静かな住環境と池袋駅、要町駅アクセスの利便性を両立できる、ということにありますね。周辺環境からしてからして、久しぶりに実際に住んでみたいと思えるエリアでした。

つまりどちらかといえば実需のマンションということで、別に実需が必要でない私としては少し評価を落とします。本気で狙っている物件は少しでも倍率を下げるために情報共有しない、つまりブログに書くと言うことは本気で狙っているわけではない、というのはそういうことです。

評価が落ちるポイントとしては池袋駅の物件として考えたときに駅遠であり、再開発による後発物件の方が強そう、ということですね。私は有楽町線ユーザーなので、要町駅駅近というバリューに惹かれる（なんなら池袋駅での副都心線↔️有楽町線の乗り換えがクソ過ぎて要町とかでするぐらいだし）のでそこは気にしませんが、リセールや賃貸を考えたときに、池袋駅を使うマジョリティからのウケが悪くなりますよね。

池袋駅を駅近の後発物件はここより高いだろうからコスパ的にココはアリだろ、って意見もありますが、ココも結構なお値段なんですよね。まぁ最近の市況からして仕方ないんですが。

3ldkなら1億軽く越えて1.3億ぐらいだし、2ldkで1億行きそうなレベル。3LDKを少な目にしてきたとしては、購入できる層のレンジを明確に後発の池袋のツインタワー検討層と差別化してきたということだと思います。だからファミリー層向けではないので、賃貸には向いていると思いますが、利回りはそこまで良くないとは思いますね。

あと最近のタワマンよろしく、一室辺りの大きさは刻まれて狭くなるし設備としてはコストカットが見受けられますね。これは建築費の高騰からしてどうしようもないですが。

懸念点としてはタワマンなのに共用設備が乏しい（ほとんどない）ってことですね。最低限ロビーみたいなところはあった方がいいとおもいますが、まぁ共用施設をカットして管理費をおさえる、という手法ですかね。管理費がどれほど安くなっているかによりますが、そもそも駐車場設置率が低いので収入が厳しいということと、やはり最近のマンションは管理費最初から高めですから気になりますね。

色々けちつけてみましたが、あのエントランスやデザインといい、ランドマーク性はかなりあるマンションというのは間違いないと思います。要町でみればNo.1ではないでしょうか。ただ、私としては池袋駅から一駅外側にずれる、さらに値付けのバグを期待してみたのですが、どの部屋もうまくまとめてきたなぁという印象です。売り切るために、細かく刻んでグロスを抑えて広域検討のDINKSや単身者を狙い撃ちにしてきたのだと思います。地権者もいないという理想物件なのですがPTKやハルミフラッグほど価格や資産性のエッジはないですね。抽選合戦は発生しにくく、ファミリー層以外の実需検討者には「買うことができる」という意味でおすすめはできます。ただ、ちょっとこれだと個人的には購入は厳しいかなぁという印象は拭えません。あと実需向きというのはいいんですが、その実需のマジョリティーであるファミリー層の方向を向いていないのはちょっとちぐはぐ間はあります。まぁ今3LDK欲しいファミリー層は23区外か千葉埼玉神奈川に脱出しないといけない、ということです。

今回この物件を見て、逃したPH初台のポテンシャルを改めて実感しました。初台、というマイナー駅ゆえの価格の歪みはあったのですが、それでも駅徒歩2分で地権者物件なのにあの価格はなかなかお買い得であったと思います。利回りもここよりはいいでしょう。購入された方はおめでとうござます。