2021年〜2022年にかけてモデルルームにいったマンションたち

年末だし振り返りで書いてみるか、という気持ち。

と思ったけどぐだぐだになって今公開です。

大体完売だしもう名前出してちゃってもいいでしょ？という感じ。

前提条件です。

・居住用ではなく資産目的（不動産以外で持った方が賢いよ、というロジハラはやめて）

・築20強年の物件を売却したのでその買い換え（とはいえ売却から新築購入まで数年空くので厳密に言えば買い換えではありません。ちなみに税制上お金が無駄になる買い方です。法人の場合売却は購入は同年度にやらないと損をします）

・予算は5000万（売却額）＋1000万〜2000万

・賃料もとりたい

・リセールバリューも狙いたい（欲張りすぎ）

・湾岸物件に偏りすぎているので湾岸はナシ

以上が前提となるので実需メインの広域検討者とは重視する点が微妙に異なるということにご注意ください（例えば、PT勝どきは良い物件でしたが、湾岸というだけで検討外でした）。

• HARUMI　FLAG

いきなり湾岸物件かよ！？と出オチしそうな勢いですが、湾岸物件であるという要素を考えても購入したい物件でした。つまり今の広域検討者に関しては、湾岸アレルギーなどのよっぽどの理由がない限り検討に入れるべきマンションです。そのくらい価格がおかしいです。まぁ検討に入れたところで買えるとは限らないんですけどね（抽選で一敗）。部屋エントリーまで至ったのは晴海フラッグと買ったマンションだけです。

• パークホームズ初台ザレジデンス

メジャーセブンの23区内駅近物件にはずれなし･･･の優良マンション。共有施設は最低限だが、タワマンはタワマン。クラシック音楽大好き人間なのでオペラシティに近いというだけでも欲しい。ついでにインターコンチ近くにも欲しい。当時は坪400万前半で、初台駅のポテンシャルが過小評価されていると思った。期分けせず、一気に売るという戦略をとられてもたもたしている内に売り切れてしまった。まぁこの時期に買ったマンションはみんなあたりですね。

• グレンドール牛込神楽坂

あのタマホームがデベロッパーを務めるマンション。坪400万代、山手線内側という希少な属性を持っていた。とはいっても、小規模なマンションかつ坂でやばそう、ネームバリューが弱く、駅力も弱いしでなんか触手が伸びなかった。でも普通に実需で考えるなら牛込柳丁あたりは住むにはいいところだと思う（物件がいいとは言っていない）。

• ブリリアタワー池袋ウェスト

単に高すぎた。1ldkで5000万するし、賃料も20万とれなそう。角部屋1ldkは斬新だな〜って思ったけど、だったらトイレも2ldk以上と同じタンクレス仕様にすればいいのに。って何百回も思った。賃料利回り計算して、どう考えてもしょっぱすぎるので諦めた。

で、ここで「自分の予算じゃ高属性の立地の物件（≒資産価値の高い物件）は1ldkしか買えない」「1dkだと賃料がんばって20万ちょいぐらいしかとれない」ということに気づいた。ぐだぐだ物件を探している間に、「賃料20万中程以上とりたい」「2ldkで7000万以内で買いたい」「資産価値も狙いたい（≒駅近タワマン）」これを満たす物件が23区内に（東側エリア以外で）が消滅してしまったのです。答えは23区外にありました（続きません）。

これいろいろ書いてるけど、harumi flag sky duoの値段によっては、側転して買い換えるかもしれません･･･

別に湾岸に偏っててもよくね？専業じゃないなら管理は近い方がいいし楽だし･･･となりつつある。

pixel watchでマンションの鍵を開ける

去年の話ですが、ついに我が家にもpxiel watchが来ましたよ。

海外や国内での評判は微妙ながら、そんなことは関係ありません。

現在日本で選択肢がほとんどないandroid用のスマートウォッチとして、唯一無二の存在です。

具体的にいえば、wearOS+フェリカ、両方に対応しているのはこれだけです。

スマートウォッチに何を求めるかによりますが、自分はgoogle mapをスマートウォッチ側で表示させること（つまりwearOS搭載であること）、それとフェリカ対応していること、この二点が決定的に重要でした。

私が重視したフェリカ搭載機能は、決済や交通を重視したものではないので、（pasmo）定期券をスマートウォッチに求める人にとっても、pixel watchは落第点ということは注意してください。

その点はapple watchが強い。android watchじゃまだまだapple watchに総合力で勝てません。iphoneユーザーはスマートウォッチ選びに悩む必要がないのはうらやましいです。

じゃあそんな不完全なフェリカしかついてないのに、なぜ買ったのか？それはマンションの鍵を開けるためです。

Shirokane the Skyの内覧記事でも書きましたが、2010s後半〜2020年に設計されたマンションには、フルタイムシステムのロッカー・鍵管理システムが導入されているケースが多くあります。弊マンションもそうです。

最初に渡される鍵のキーヘッドの中にICチップが入っていて、そこを非接触式タッチキーとして鍵を開けたり、宅配ロッカーを開けたりすることができます。

このICチップの部分は、登録すれば交通系ICカードでも代用可能。交通系ICカードで利用可能ということは、フェリカ決済ができるスマホ・スマートウォッチでも鍵を開けられるということなのです！

いちいち鍵を出すことなくドアを開けられるという利便性は、体験すると世界が変わります。スマホでも開けられるのですが、正直鍵を出すのとスマホを出すのとでは差がないので、QoLを劇的に上げるにはスマートウォッチ利用しかあり得ないのです。

弊マンションも各階ロッカーはないので、同じように一階ロッカーしかないShirokane the Skyでは、宅配ロッカーから荷物を取り出して、手が塞がった状態で共用部の鍵を開けてエレベーターに乗り込む必要があるのですよね。そういうときにスマートウォッチだとマジで便利です。

なお、各階の部屋の前に置き便にすれば、と思う方もいらっしゃると思いますが、大体受け取ってない荷物が廊下のドアの前に積み上げられて問題になるんですよね。廊下は共用部ですから、そこに荷物が（場合によって一日近く）放置されるというのはあまりよろしくないわけです。で、大体置き便禁止になります。

このあたりは置き便が主流になっているポストコロナ以後に設計されたマンションの方が考えられてますね。今年の春に私がファイナライズしたマンションも、白金より全然安いですが、各階宅配ボックス+顔認証で、非接触やスムーズさという点では進化している印象です。

話を戻しますが、フルタイムシステム導入済みのマンションでは、スマートウォッチが交通系ICに対応しているだけで、相当便利になります。定期対応やPASMO対応なんてしてなくても全く関係ないのです。SUICAにだけ対応してれば全く問題ありません。

むしろapple watchに比べて優位である部分もあります。apple watchで鍵を開けるには、交通系ICの支払い画面にしておかないとタッチしてもオートロック解錠が反応しないのですよね。つまり事前にダブルタップしてその画面にしないといけません。pixel watchは、改札と同じように、何もしなくてもタッチするだけで鍵が開きます。twitterを見たところ、fitbit系のスマートウォッチでも同じように開けられるらしいです。もしかしたら、apple watch固有の問題なのかもしれません。

ということで、今androidユーザーで、フルタイムシステムのマンションに住まわれている方には、pixel watchの購入を強くおすすめします。さすがに専有部の鍵は開けられませんが、専有部に関しては、セサミ4などのスマートロックを簡単に導入できますし、完全キーレスというのも可能です。

スマートウォッチの電池が切れたときの護身用として、交通系ICカードも登録しておくといいと思います。ただ、一つ注意点として、フルタイムシステムの交通系ICの登録は、1アカウント（一世帯）4つまでになっていますので、4人家族とかの方は熾烈な争奪戦になるかもしれませんね･･･。

白金座地権者向け賃貸相談会に行ってきました。

内容としては賃貸相談+売却相談みたいな感じです。今まで賃貸で運用していた方なら当たり前の内容も含むのですが、ざっと共有したいと思います。

まともな文章にするのが面倒なので箇条書き。

• 立地としては目黒を参考にする。具体的にはシティタワー目黒とブリリアタワーズ目黒の間ぐらいの賃料。
• わかってたけどチャレンジ価格でも利回り4%超える超えないかで渋い。まぁ都心タワマンなのでしょうがないですが。
• この利回りだと地権者向け住戸、売りたくなる人も多いでしょうな。1ldk億とかで出してる人もいる（もちろん成約しませんが）
• 全体の三割ぐらいは賃貸にでるのではないか、との予想。1Rもかなり多い。
• 入居のマジョリティは当然年度末の3月、ただし最近は早めに賃貸を探す人が多く、12月、下手したら11月あたりから埋まる。
• 新築の白金座に関しては、引っ越しの枠制限があるので、地権者物件の賃貸に関しては引き渡される2月頭から即入居+一般入居にかぶらないように先に引っ越しを済ませる、というのが予想されるためさらに動きが早くなる。一ヶ月家賃を余分に払ってでもすぐに引っ越しを済ませたい人は多い。
• 基本的に追い出せない、賃料下げられないので最初の設定が一番大事！（賃貸の一丁目一番地ですが）

以上

白金座内覧

先週行ってきました。

いや〜やっぱいいですね、タワマン！

入っていきなりのエスカレーター上り＆下りの2基！

反対側にも同じものがあるのでエスカレータ4基ですね（管理費はやばそう）。

TTTやシティタワーズ豊洲のような、フルスペックのタワマンって感じです。

始めてタワマンに住む人にとっても感動的ですが、今までタワマンに住んできたことある人にとっても唸る仕上がりです。

専有部は人によってオプションが違うので定量的な判断はできないですが、素うどんオプションでも、かなり高級感のある仕上がりでした！

特にドアノブですね。明らかに今住んでいる物件よりも良いです（よくある縦に細長い取手型のドアではなく、長方形の押し込んで使うタイプのドアノブ）（記憶が朧げですが、ドゥトゥール勝どきと同じやつです）。

あと、部屋内のドアも中央がすりガラスの高級なやつでした！リビングだけじゃなくて、マスターにも同じタイプのドアが使われてここら辺は贅沢だな〜と（この前購入したマンションはリビングのドアだけ中央ガラスのドアで他は木の一枚板でした）。

共有部は言わずもがな。まだ家具やインテリアが入ってないので余計に広く感じますが、エントランスから続く通路はすっごく広く感じます。

内見の際はエスカレータ乗って2階からEVに入ることになりますが、通常はエスカレータ登らずに1階からそのままEVに乗れるのでご安心ください！（2FのEV乗る場所に続く通路はちょっと狭いです）

キーカードや宅配系はf-icsのキーヘッドで開ける奴ですね。IC交通系も登録できます（アップルウォッチでも開きます）。

ただ、コロナ禍前の設計のマンションなので、最近販売しているマンションによくある顔認証や遠隔キーなどはありません。

強いて一つだけ残念な点を挙げれば、2Fの共用通路の窓から見える風景でしょうか。

ちょうど正面にきったない首都高の黄ばんだコンクリが広がります。結構萎えます。ここはガラス窓じゃなくて、壁で良かったんじゃないかなーって思います。欠点はそれぐらいです。

マンションの部屋セレクトについて（白系が無難）

もう契約したからマンションネタは書くことないって言いましたが、全然書くことありましたわ。

部屋のセレクトについてです。

まぁ物件によっていろいろ選ぶことができるものとできないものが違ってくるので一概にはいえませんが、一番選べる可能性があるという意味で部屋の色セレクトについて書きます。

色セレクトに関しては、ハルフラがかなり豊富な感じで7種類から選ぶことができますが、基本的に一般的なマンションでも、白系／茶（ウッド）系／黒系ぐらいの選択肢はある物と思います。

個人的な印象としては、黒系は重く感じるがシュッとソリッドになる、白系は明るく感じるがぼやけた感じになるという意見です。

つまり広い部屋には黒系でシュッとさせるのがよくて、逆に狭い部屋は白系で少しでも広く感じさせることが大事。

ここでいう広い部屋は100平米とか4ldkのマンションの部屋のことなので、今のように3ldk70平米が当たり前の時代では、白系の内装セレクトの方がいいと思います。

例外的にハルミフラッグの広い部屋は、天井高も高いですし、黒系でいいと思いますが、やっぱりノーブオーセンティックもやっぱり重い印象があります。ドアだけ黒で他は白、という欲張りなラグジュアリーリゾートが一番よいと思います。営業さんにも聞きましたが、一番人気はやはりこのセレクトみたいですし。

なので基本的には車の色と同じで白系が無難でいいと思います。黒系のアクセントは家具でも出せますし。

まぁ自分が住むわけでもないので、冒険心を出してみてここは黒系キメてみるか･･･と言う考えが少しはちらつくものの、今回の部屋は狭めですし、利回りやリセールにも影響してきたら嫌という感じ。

ただ、車の色とは異なり、こだわり優先ポイントとしては最も優先度が低い（立地・築年数・間取り・方角・・・などが最優先なので、部屋の色までこだわる人は少ない）はずで、資産性にはほとんど影響しないのでは？と思う自分もいます。

ハルフラみたいに一度にバァッーと同じマンションから賃貸や中古が出るような場合は、もっと考えて選んだ方がいいとは思いますが。

マンションめぐりはひとまず終了です

タイトルの通りです。

とあるマンションでファイナライズしました。

マンション自体はアベレージですが、部屋が良かったので決めた、という感じです。

実需ではないので、そこまで厳密な買い替え…というわけではありませんが、税金の関係でなるべく早く買い替え（今年中）にしたかったので、まぁ待ってられないプロジェクトとかいろいろありました。

なので再開発進行中のアレ（おそらく10年後以上先になるかと思いますが）を除いてはもうしばらく新しいマンションには出会えません。モデルルームも行くことはないでしょう。まぁ相続したら一個売るかもしれませんが、なにぶん築年数があるので今の市況でも5000万行くか行かないかってレベルですね。それなら買い替えより他のアセットで持ちたい感じです。

しかし、物件のポートフォリオをなるべくならそうとしましたけど、やっぱりこの市況では地盤も盤石でハザードも全くかからない、液状化もなし！みたいな土地はまず無理ですね。勝どきや豊洲で億ションですからね。物件価格が高くなりすぎて、みんなハザードとか忘れてますね。液状化だなんだ言ってた時代がはるか昔です。

グロスの制限があったので、いい部屋には届かないと思ってあきらめましたが、今の市況で広域検討ファミリー実需層が狙うべきはまずハルフラですね。

逆にハルフラ狙わない人は縛りプレイをしているようなものです。まぁ実家の近さとか地縁とかもあるので一概には言えませんが。億出せない人はまずハルフラを見に行くべきです。

ただ、ハルフラはあくまで板マンなので、板マン特有のデメリットはありますよね。内廊下＆廊下に面した窓があるマンション欲しいなら他のタワマン見に行くしかない。しかし、その場合羽沢横浜国大とか武蔵新城とかに行かないといけないわけです。バグってますよね。

この狂騒はどこまで続くのか…って感じですね。昔、どの大学入るよりも、どの年度に就職活動するかの方が生涯年収に直結するじゃないのか、って思ったことがありますけど、マジでマンションも同じですね。いつの時代に買うかによって、港区内陸住みか、湾岸住みか、千葉住みになるか変わってくる時代です。

結局は実家というか、自分の知っている土地に（買えれば）住むのが一番QOLが高いと思います。私は湾岸が故郷みたいなもんですから、市況がどうなってもずっと湾岸に住んでいたいですね。

まぁいろいろヘンなこと書いちゃいましたが、これからはマンションの話題はしばらくないということですね。来年に例の白金の物件が引き渡されるので、その時にいろいろ書くかもしれません。今のところ賃貸に出すことを考えていますが、その時の体験なんかも書けたら書いてみようかと思います。むしろだれか教えてほしいぐらいです。

晴海フラッグ、今期は撤退ですね

タイトルの通りです。

正直微妙な部屋が多く、前期ほどの値付けのバグは起きていない印象です。眺望もあまり良くないです。

複数住戸の申し込みも、資産の確認が必要になったので、前回ほどの倍率にはならないと思います。さすがに前期はひどすぎました。

ちょっと思うのが、営業担当も含めて、晴海フラッグ売るの下手というか、質が低いと思います。たぶん人を抱えすぎなんでしょうが、それにしても他物件の三井さんとか野村さんとかと比べると対応がひどいです。

逆に実需層は、タワー棟が来るまでの嵐の前の静けさですから、今のうちに決めておくのがいいと思います。

実需層以外は、タワー棟が来るまで待ちかなぁ。安いという情報と高いという情報が錯綜していてよくわかりませんが。

前からわかっていたことですが、最近いろんな人から晴海フラッグの資産性について脅されています。値段以外の部分のリスク、見えないリスクが大きいですよね。JT株買う人ってこういう気持ちなのかなぁ。ポートフォリオ的に湾岸物件だらけになってしまうし、タワー棟もちょっと考え中です。