某池袋（要町）のモデルルームに行ってきました
この物件はたまたま要町を訪れたさいに建築計画の看板から知った感じです。
こういう系の物件は集客力があります。駅近じゃないとうろうろしててたまたま現地にたどり着く、なんてのは困難ですから。（似たような体験としてプレミスト王子神谷があります）
個人的に好印象だったのが、墓地ですね。
私が所有？している物件で一番坪単価が高いのが、祖父が眠る外苑前駅徒歩一分に位置する梅窓院のお墓なのですが、毎回祖父の墓参りをする度に隣接するマンションが目に入るわけです。なかなか静かで住環境が良さそうだな、と。
それに似た雰囲気を感じました。つまり、この物件の最大のウリは、静かな住環境と池袋駅、要町駅アクセスの利便性を両立できる、ということにありますね。周辺環境からしてからして、久しぶりに実際に住んでみたいと思えるエリアでした。
つまりどちらかといえば実需のマンションということで、別に実需が必要でない私としては少し評価を落とします。本気で狙っている物件は少しでも倍率を下げるために情報共有しない、つまりブログに書くと言うことは本気で狙っているわけではない、というのはそういうことです。
評価が落ちるポイントとしては池袋駅の物件として考えたときに駅遠であり、再開発による後発物件の方が強そう、ということですね。私は有楽町線ユーザーなので、要町駅駅近というバリューに惹かれる（なんなら池袋駅での副都心線↔️有楽町線の乗り換えがクソ過ぎて要町とかでするぐらいだし）のでそこは気にしませんが、リセールや賃貸を考えたときに、池袋駅を使うマジョリティからのウケが悪くなりますよね。
池袋駅を駅近の後発物件はここより高いだろうからコスパ的にココはアリだろ、って意見もありますが、ココも結構なお値段なんですよね。まぁ最近の市況からして仕方ないんですが。
3ldkなら1億軽く越えて1.3億ぐらいだし、2ldkで1億行きそうなレベル。3LDKを少な目にしてきたとしては、購入できる層のレンジを明確に後発の池袋のツインタワー検討層と差別化してきたということだと思います。だからファミリー層向けではないので、賃貸には向いていると思いますが、利回りはそこまで良くないとは思いますね。
あと最近のタワマンよろしく、一室辺りの大きさは刻まれて狭くなるし設備としてはコストカットが見受けられますね。これは建築費の高騰からしてどうしようもないですが。
懸念点としてはタワマンなのに共用設備が乏しい（ほとんどない）ってことですね。最低限ロビーみたいなところはあった方がいいとおもいますが、まぁ共用施設をカットして管理費をおさえる、という手法ですかね。管理費がどれほど安くなっているかによりますが、そもそも駐車場設置率が低いので収入が厳しいということと、やはり最近のマンションは管理費最初から高めですから気になりますね。
色々けちつけてみましたが、あのエントランスやデザインといい、ランドマーク性はかなりあるマンションというのは間違いないと思います。要町でみればNo.1ではないでしょうか。ただ、私としては池袋駅から一駅外側にずれる、さらに値付けのバグを期待してみたのですが、どの部屋もうまくまとめてきたなぁという印象です。売り切るために、細かく刻んでグロスを抑えて広域検討のDINKSや単身者を狙い撃ちにしてきたのだと思います。地権者もいないという理想物件なのですがPTKやハルミフラッグほど価格や資産性のエッジはないですね。抽選合戦は発生しにくく、ファミリー層以外の実需検討者には「買うことができる」という意味でおすすめはできます。ただ、ちょっとこれだと個人的には購入は厳しいかなぁという印象は拭えません。あと実需向きというのはいいんですが、その実需のマジョリティーであるファミリー層の方向を向いていないのはちょっとちぐはぐ間はあります。まぁ今3LDK欲しいファミリー層は23区外か千葉埼玉神奈川に脱出しないといけない、ということです。
今回この物件を見て、逃したPH初台のポテンシャルを改めて実感しました。初台、というマイナー駅ゆえの価格の歪みはあったのですが、それでも駅徒歩2分で地権者物件なのにあの価格はなかなかお買い得であったと思います。利回りもここよりはいいでしょう。購入された方はおめでとうござます。
白金座 駐車場
駐車場・駐輪場が正式に出ましたね。
タワーパーキング348台、うち権利者抽選優先が116台、平置きが33台うち権利者抽選優先が10台ですね。
タワーパーキングはすべて全幅2050です。これはさすがですね。とはいっても、348台タワーパーキングのうち、236台がミドルルーフ未満、全高1550以下なのでそこらへんはもうちょっとどうにかならなかったのって思います。入居者は全幅より全高に注意ですね。
料金はタワーパーキングが4万／月ほど、平置きがジャスト6万／月ですね。
タワーパーキングの充電パレットは20台、権利者優先を除くと13台なので狭き門です。ま、タワーパーキングの充電パレットの割合はだいたいこんなもんですよね。ただ、全部全高1750以上、重量2500までOKですから、i4やらタイカンの上位グレードやらまだ来ないモデルYなど日本で手に入れられる電気自動車は全車種入ると思います。
あと平置きの充電器付きは5台です。うち2台が権利者優先。重量制限がなく、全長6メートルまで入るので、なんとサイバートラックが置けちゃいますね。
ちょっと驚きなのが充電設備付きの駐車場の値段が変わらないということ。ウチは充電パレットは2000円ぐらい多めにとってます（その代わり月にどれだけ充電しても料金は変わらない）が、白金座さんは使った分だけキチンとチャージされるのでしょうか？でも充電分の電力と普通の（動力としての）電力をきちんと分けて量るなんてできるんでしょうか？
料金が非充電器付き駐車場と同じなので、これ、電気自動車以外が置かれるなんてことが容易に想像ついてしまいますね。平置きの権利者優先は絶望的、タワーパーキングの権利者優先以外の区画でも、前述のとおりミドルルーフ以上が少ないわけで、全高が高い車を所有している方は、たとえ内燃機関車でも容赦なくEV区画に希望を出すと思います。第16希望まで書けますし。どうなることやら、って感じですね。
あともう一つ気になるのがタワーパーキングに一棟（？）につき100台以上の車が張っていることですね。ウチもタワーパーキングなのですが、タイミングは悪いと待ち時間がひどいです。通勤のラッシュ時によってはかなりも待ち時間を覚悟した方がいいかもしれません。
駐輪場に関しては、一世帯一台までが優先。二台目以降は一世帯一台が埋まってからとなります。これも権利者優先はあります。ただ、1300台以上あるのであんまり気にしなくて良いのではとは思いますね。
とある”落ちこぼれ”姉弟の話（中学受験編）
遥か昔の話…とはいっても10年以内の話ではある。
その10年の間に激変するのが中受界隈なのであるが…
私は大学生時代に中学受験の個別指導のアルバイトをしていたのだが、その中で印象深いなエピソードがあった。
個別指導は基本的に集団塾についていけない子のための塾であるから、生徒のレベルは一般的な大手集団塾に比べば落ちる。
私は複数の子を常の担当として持っていたが、どの子も偏差値50程度の学校を第一志望にしていた。
その中のとある子は、サッカーが好きな子で、勉強さぼりがちな、まぁ典型的な小学生男子だった。
自頭も良くないし、勉強もそんなに好きではない。でもそういう子でも6年生の最後は頑張る（まぁ手遅れなんだけど…）。第一志望は無理かもしれないが、第二志望あたりには受かっていく。それは頑張らない彼なりの成功体験になる。
彼の姉も同じ塾に通っていて、一度だけ話したことがある。人懐っこくてリスみたいな彼とは対照的な、眼鏡をかけていておとなしそうな女の子だった。よくもこう正反対な姉弟になるものだと思った。
彼女は、そこそこの女子中堅校に合格して通っていた。
兄弟姉妹で難度の違う学校に通うことはよくあることだ。特に不思議なことではない。
ところが、ある日、弟の方から「姉が骨折した」という話を聞いた。聞くところによると、華道部での活動中、ずっと正座していて足を骨折したらしい。
私はこの姉弟はもしかして似た者同士なのではないかと思った。普通の子供なら、骨折するぐらいの痛い正座なら、崩したり、誰かに言う。少し賢い子なら、正座してそこまで足が痛くなるなら、正座の方法が間違っていることに気づく。骨折するまで正座するのは”考えない子”だけだ。この姉弟はたぶん同じだ。
ただ一つの違いがあった。姉は骨折してまで正座に耐える忍耐力があった。弟になかったものである。その差が――しかし決定的な差が――姉は中堅校に、弟はそうではない学校に行くことを決定させたのだと思った。
この話は一つの教訓を教えてくれる。自頭が悪くても、骨折するほどの忍耐力があれば、いい学校に行くことは可能である。才能か、努力か。まぁ忍耐力も才能かもしれないが、どちらか一つがあれば、最難関とはいわないが、いい学校には行ける。
彼は姉の愚行としてこの話をしたのかもしれないが、私は姉に感心した。「骨折するレベルの気合で行けば第一志望なんて余裕で受かると思うよ」といった。彼にはあんまり伝わってないようだったが。
